湖北恩施房地产协会发布“止跌令”引争议

吴若凡2019-06-13 12:36:31来源:每?#31449;?#27982;新闻

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??近日,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》(以下简称《通知》)在网上热传,让作为四线城市的恩施突然“火”了。

??该《通知》详细列出了10种扰乱恩施房地产市场秩序的降价行为,引来业界热议。6月11日下午,《每?#31449;?#27982;新闻》记者联系到恩施市房管局。该局相关负责人告诉记者,确有这份《通知》,是由恩施市房地产协会发布的。

??实际上,对市场波动提出预警的城市并不少,但由房地产协会发布“红头文件”禁止房价猛降的情况并不多见。恩施此次发布的楼市“止跌令”不仅在业界引起争议,同时也揭开了这座四线城市楼市存在的各种“乱象?#34180;?/p>

??房协发布10条“止跌令”

??恩施市房地产协会发布的《通知》中,共列出10条不利于市场健康发展的降价行为,其中前3条直接点出了具体降价数字:“高价备案,低价开盘,降幅价格在800~1200元/平方?#20303;薄胺制?#39044;售和销售不同,前后价差300~500元/平方?#20303;薄?#26080;故不按市场规律办事,开盘价整体同比下降200~500元/平方?#20303;薄?/p>

??《通知》其他条款则主要涉及到房企的各种促销行为,如“采用低价诱客的方法,实为销售噱头,引起市场大幅波动和购房预期变化?#34180;安?#25353;成本和价格规律定价,综合成本与实?#36866;?#20215;形成巨大反差?#34180;?#20197;蓄客为由提前?#22836;?#20302;价信息,甚至未办预售证即变相收取押金和办卡?#34180;?#20197;分销、电销等方式与第三方合作进行降价,变相收取押金。用工程款抵扣房、内部福利特价房等?#38382;?#21464;相降价?#34180;?#37319;取甩卖价格?#36164;郟?#25104;交价明显低于市场价格的?#34180;?#37319;取不正当销售手段将销售人员安排至其他售楼部外进行拉客?#34180;?#36829;反相关规范,将楼层设计高度降低至2.7米左右,为后期购房者入住埋下矛盾隐患?#34180;?/p>

??对于如此详细的“止跌令?#20445;?#19968;位?#25918;?#25151;企营销负责人认为,涉及到价格的条款存在过度市场干预的情况。“开发商在一个小区内对于不同户型会因为小区景观的不同造成价差,但设定价格下限是明显不尊重房地产营销的行为。”该房企营销负责人进一步表示,?#28909;?#31532;一个对备案价设定下限,这就是强行政管控。

??不过,也有当地业内人士认为,对于恩施房价断崖式下降问题,社会反映比较强烈,房协列出降价现象的10条主要表现,对部分楼盘进行调查核实,还进行了相应的4个措施予以引导和纠正,?#23616;?#19978;是有利于市场稳定的行为。

??上述房企营销负责人也直言,政府层面还没有出台管控政策,目前只能静观其变。毕竟企业的经营是第一位的,企业也要有资金回笼,来付政府税金、支付农民工工资等。

??《每?#31449;?#27982;新闻》记者观察发现,发文防止房价下跌的城市,并非恩施一例。

??今年3月6日,江西省赣州市赣县住建局向房企下发一份“停止特价房销售”的通知,要求自3月3日开始,同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。

??不过,恩施“限跌”的发文主体是地方性房协,并非类似赣县住建局的行政指令,更多体现在警示层面。

??58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者,今年房地产的整体调控目标非常明确,就是“三稳?#20445;?#31283;定房价?#20392;?#31283;的重要目标之一,?#30830;来?#28072;、又?#26469;?#36300;是政策调控的主基调。

??今年全国楼市的分化将会更为明显,热点二线城市恒热,三四线降温城市增多,因此未来调控方向会更体现出“因城施策”的特点。下半年出台限制房价涨跌的城市应该会不?#26174;?#22810;。

??楼市政策背后乱象丛生

??《通知》中如此细致的“止跌”措施背后,恩施楼市乱象存在已久的?#20961;?#23481;忽视。例如同一个区域的楼盘,价格差非常明显。

??当地一位业内人士告诉《每?#31449;?#27982;新闻》记者,恩施南边的一个项目开盘时毛坯价在6900元/平方米,如今价格仅6000元/平方?#20303;?#30456;较同样地段?#31361;?#22411;的其他楼盘,价格也有大幅下跌。“有一家?#25918;?#25151;企在当地的售价?#27573;?#22312;6100~6200元/平方米左右,而该项目?#21592;?#26377;个楼盘项目仅卖5300元/平方?#20303;?#23545;于消费者来说,自然会选择价低者,这个市场就容易乱。”该人士表示。

??据介绍,一般来说,?#25918;?#24320;发商还是愿意把备案价申请得越高越好,但?#34892;?#23567;开发商为了快速出货,则会选择降价。而值得一提的是,“降价”很难在恩施楼市引起连锁反应。因为一些楼盘最初拿地价格比?#31995;停?#21518;期可以低价走量,?#34892;?#27004;盘的拿地价格?#32454;擼?#26080;法在价格上动太多想法,“价格?#20581;?#20063;打不动。

??据《每?#31449;?#27982;新闻》记者了解,目前恩施开发商的“非常规”促销对市场秩序产生影响,操作流程上也有不少“灰色地带?#34180;?#25454;上述人士消息,目前恩施市场一些楼盘,价格虽然有降,一些项目却只收定金,不签合同。也就是说,购房者看中了房子,只能定,不能真正买。“现在?#34892;?#22810;开发商还没有拿到预售证,就大规模做广告宣传、收定金,提前煽起市场的‘虚火’。”上述营销负责人表示,拿证后已交付定金的购房者能否顺利签合同、是否存在?#23433;?#20215;”的可能,这些都是不容忽视的风险隐患。其告诉记者,恩施楼市目前确实存在一些问题,政府也陆续在出台各种解决的政策,?#28909;?#38024;对预售证问题,恩施市政府就要求楼盘必须要有预售证?#25293;?#23459;传出街。不过政策是否落实到位,要看执行效果和具体监管力度。

??当地房企利润不如从前

??就目前市场情况,一?#25918;?#25151;企在恩施当地的营销负责人告诉《每?#31449;?#27982;新闻》记者,今年以前恩施的市场整体向上,但从去年下半年开始,市场出现了疲态,今年春节后就开?#27982;?#26174;下行,如今已经是买方市场。

??来自恩施州房地产业协会的数据显示,2018年度,恩施市批售新建商品房项目48个,较2017年同期增加了14个;批售面积191.38万平方米,与2017年同期相比上涨35.36%;全年销售新建商品房154.46万平方米,与2017年同期相比上涨7.29%;累计总销售额100亿元,与2017年同期相比上涨26.58%。

??如今,“恩施下半年约有六七个项目开盘,加推的体量不算太大,明显不及过往。”上述营销负责人表示。

??价格方面同样如此,恩施2018年房价在慢慢往上涨,当年新建商品住宅成交均价为6165.58元/平方米,与2017年度成交均价相比上涨23.59%,每平方米直涨1176.94元。

??另一?#25918;?#25151;企在恩施的销售负责人向记者表示,虽然恩施的房地产市场较其他地区较为封闭,但去年还是有明显提升。不过,从今年上半年开始,整个市场开始下行,不同开发商都开始促销。

??表面上看,因为开发商过于集中供货,导致供过于求,但多位业内人士在接受《每?#31449;?#27982;新闻》记者采访时均表示,其实根源在于,恩施前些年房价涨幅过快,而当地人口和收入基数没有大幅增长,房价已提前消耗了红利,存在一定的泡沫。

??据恩施州房地产业协会报告,恩施的库存去化目前低于10个月,依然还有较大的市场潜力;而新建非商品住宅却库存高企,现有存量出清约需55个月,走量压力较大。

??值?#31859;?#24847;的是,当地房企的利润空间同样不如从前。2018恩施新建商品房开工竣工剪刀差较2017年同期上涨了167.55%。在市场情绪?#39034;?#30340;大环境中,开工竣工剪刀差不?#31995;?#21152;高走,刺激了房企的促销,2019年或将对价格形成更大的向下压力,随即?#36153;?#25151;企的利润空间。

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