地价凉了 底价成交与流拍再现

苗野2019-09-30 08:32:11来源:中房报

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??“逢拍必抢”的土地市场大局发生转变,已是事实。

??9月16日,国家统计局公布数据显示,2019年1~8月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1~7月份收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,下降22%,降幅收窄5.6个百分点。

??数据背后,土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频出现,苏州、南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。9月18日,苏州楼市二次新政后首场土拍开槌,出让的8宗地块均为涉宅用地。8宗地块中,最高溢价率不过10.69%,4宗地块以底价成交。更为爆冷的是,位于相城区的苏地2019-WG-31地块在自由报价阶段无报价出现,限时竞价后4分钟内也无报价,成为今年苏州市主城区的首宗流拍地块。

??苏州此次交易是近期土地市场的“冰山一角”。诸葛找房数据显示,在流拍率方面,全国主要地级市8月共流拍55宗地块,流拍率为6.07%。其中二线城市流拍率为4.62%,环比上月流拍率上涨1.98个百分点;三四线城市的流拍?#39318;?#39640;为7.66%,环比上涨2.58个百分点。

??今年房企中期业绩会上,万科称拿地较难,所以会谨慎;恒大表态要适度缩减规模,对拿地没有迫?#34892;裕?#34701;创则是从4月已经开始收敛拿地,孙宏斌更直言,下半年已没有拿地指标了。

??底价成交与流拍再现

??9月以来,房企活跃在地市的身影明显减弱。9月16日,上海5宗土地出让,最?#31449;?#20197;低溢价成交。金山区枫泾镇宅地、金山区张堰镇商住用地、杨浦区新江湾社区地块成交溢价?#21490;直?#20026;0.22%、0.19%、0.03%。

??9月12日,已有近十年发?#20272;?#21490;的北京孙河区域最后一宗地块出让,由天恒、恒基兆业联合体获得,成交价24.25亿元,溢价?#25163;?#26377;1.5%。同日,深圳一宗位于南山后海中心区的综合性用地成交,由华润置地以46.6亿元的?#36951;?#36215;始价摘得。

??二线城市在第二季度土地市场跃升为“主角”。彼时,武汉、杭州、天津、苏州等城市成为房企“跑马圈地”的场所。但一轮狂奔结束,以二线热点城市为代表的土地市场降温悄然开启。

??9月12日天津出让的4宗地块中,有一宗商服用地流拍,其余三宗未流拍的土地,有两宗以底价成交;此前的9月4日,该市出让的土地中,位于生态城旅游区一宗地块遭流拍,而原计划于9月4日当天出让的4宗住宅用地,于9月2日暂停出让。

??惠州9月12日出让一宗起始价4.89亿元、位于惠城区的商住用地,因无人应价而流拍。

??四个月之前,来自四面八方的开发商还在武汉逢地必抢,部分去年遭遇多次流拍的地块,在这一轮高潮中悉数被房企收入囊中。但9月3日武汉出让的5宗地块中,有两宗地块流拍,余下三宗揽金26亿元,仅达到预期收入的一半。

??中原地产首席分析师张大伟认为,资金成为企业拿地的主要决定因素。近四个月来,房地产企业的资金情况不断恶化,不断收紧的融资政策,使得拿地房企数量减少。尤其是8月以来,土地市场进入快速退烧阶段。

??国盛证券固收分析师刘郁表示,目前开发商库存处于高位,销售回款又开始放?#28023;?#21183;必会让房企谨慎拿地,在2018下半年已经提前预演了土地流拍?#20445;?#20170;年这个趋势会更?#29992;?#26174;。

??在溢价率上,也刷新了历史纪录。中原地产研究中心统计数据显示,截至9月10日,9月成交超过5亿元的地块合计50宗,这50宗地块的平均溢价?#25163;?#26377;7%。其中,多达20宗地块为底价成交,占比达40%。这50宗地块中,只有19宗地块的溢价率超过10%,其中溢价率超过50%的地块只有2宗。业内普遍预期,未来土地市场的降温态势不会发生变化,全年土地成交面积相较去年同比?#31561;?#25104;将是大趋势。

??有人谨慎有人进取

??目前,大部分房企投资意愿趋谨,与2018年同期相比,销售百强中多数房企新增拿地货值均出现下滑。克而瑞研究报告称,半数销售TOP30房企中1~8月新增货?#21040;?#21435;年同期下滑近10%左右。头部房企在投资拓展上表现更加谨慎和理性,销售TOP10中仅华润、龙湖新增货值?#30452;?#36739;去年同期上涨2%和19%,融创、恒大等企业降幅则超过50%。

??8月22日,融创中国董事局主席孙宏斌表示,下半年没有拿地指标,除非特别好的机会,公司基本停止拿地。恒大明确提出,将减少土地款支出,并适度缩减土地储备规模,进一步增?#26377;?#30410;。万科执行副总裁、首席运营官张旭表示,拿地多少的依据是收了多少钱回来,所以没有固定的拿地计划。

??“在融资环境收紧?#38382;?#19979;,房企会?#23454;?#38477;低对发展速度的要求,将销售回款视为当期重要目标,多数企业首先会保证拥有相对充裕的现金流,而投资拿地的安排则会?#23454;?#25918;缓。”某?#19978;?#25151;企市场战投部人士对记者表示。

??但也并非所有地产公司都选择谨慎。从各梯队拿地销售比变化情况来看,销售水平在11强~50强之间的房企,拿地态度相对积极。对外宣称“规模刹车”的旭辉、阳光城,还有中国金茂、中梁、弘阳这几家千亿目标上的房企,规模诉求依旧强烈,扩张态势未减。多家有央企背景的地产开发商等也在此轮调控寒冬中?#28595;?#27969;而上”。

??以弘阳地产为例,今年上半年?#19981;?#21462;35幅地块,新增建筑面积达407万平?#20303;?#19981;完全统计,合作拿地目前已占到弘阳整个拿地比例的91%。

??号称“下半年不拿地都可以”的旭?#35029;?#22312;今年前七个月收购40个新项目,新增土地储备878万平方?#20303;?月,旭辉?#20013;?#33719;得5个宅地项目。9月3日,旭辉还以总价9.38亿元、溢价率9.6%,获得沈阳两宗回炉住宅用地,总建筑体量约16.45万平方?#20303;?/p>

??阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌称,过去躺着赚钱的时代过去了,现在行业和过去比确实面临很多艰难的?#38382;?#21644;环境,但和其它行业比,房地产行业还可以继续做。“尽管房地产利润在被挤压,但宁可少赚钱,也要把产品做好。这是未来房企的核心竞争力。”

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